Suomen asuntomarkkinat elävät nyt poikkeuksellista murroskautta, tietää Suomen tunnetuin asuntokauppias Andrei Koivumäki.
Kiinteistöalan sanavalmis visionääri näkee markkinassa ”historian suurimman tilaisuuden”, mutta varoittaa samalla remonttikohteiden vaaroista.
Neliöt liikkuu LKV:n perustaja paljastaa myös, miksi huonokuntoiset asunnot liikkuvat tällä hetkellä heikommin.
Lue myös: Tässä on Suomen paras ravintola
Andrei Koivumäki: osta asunto peruskorjatusta yhtiöstä, jolla on oma tontti
JUSTSIKS. tavoitti Koivumäen, jolla on selkeä vinkki ensiasunnon hankkijoille muuttuvassa asuntomarkkinassa.
Viesti on maltillinen, mutta kannustava, vaikka julkinen keskustelu antaa välillä muuta ymmärtää.
”Mielestäni ei ole oikeaa tai väärää ratkaisua. Lähes jokainen asunto on nyt 15–25 prosentin alennuksessa ja eletään poikkeuksellista aikaa. Eli oma elämäntilanne ja talous edellä kannattaa tehdä päätöksiä, mutta mitä tahansa nyt ostaa ja on valmis pitämään asuntoa vähintään kolme vuotta, niin varmasti tekee voittoa tekemättä mitään”, Andrei Koivumäki kiteyttää.
”Plussa on myös se, että samalla pääsee asumaan omassa asunnossa ja samalla lyhentää asuntolainaa eli sitä kautta kasvattaa myös varallisuutta.
Yhden nyrkkisäännön Koivumäki kuitenkin antaa: osta asunto peruskorjatusta yhtiöstä ja mielellään omalta tontilta.
”Toki, jos vuokratonttisen saa selkeästi halvemmalla, esimerkiksi noin 1 000€ / m² halvemmalla vs. oma tonttinen niin ei sekään ole huono diili”, Koivumäki lisää.
Asuntomoguli on ollut myös itse viime aikoina aktiivinen asuntokaupoilla.
”Olen ostanut kahden viime vuoden aikana yli 40 asuntoa, mutta strategiani on kiinteistökehityksessä eli ostossa, remontissa ja myynnissä. En ole ostanut pitkään salkkuun eli vuokralle, vaikka sekään ei olisi huono vaihtoehto. Itselläni on vain hieman erilainen sijoitusstrategia”, Koivumäki paljastaa.
Tämän takia remonttikuntoiset asunnot eivät mene kaupaksi
Asuntomarkkinoilla vallitsee tällä hetkellä paradoksi: vaikka neliöhinnat houkuttelevat, huonokuntoiset asunnot seisovat myyntilistoilla kuukausikaupalla.
Andrei Koivumäen mukaan syy ei ole pelkästään ostajien nirsoilussa, vaan markkinan rakenteellisessa lukossa.
Remonttiprojekti on muuttunut taloudelliseksi mahdottomuudeksi
Vielä muutama vuosi sitten ”pommiasunto” oli sijoittajan unelma, mutta nyt se on monelle riski, jota ei uskalleta ottaa.
Lue myös: Robin Packalen rikkoi salamyhkäisen linjansa – tältä näyttää uusi koti
Kolme syytä ”pommikuntoisten” asuntojen vaikeuksiin
Andrei Koivumäki listaa kolme raakaa syytä, miksi remonttia kaipaavat kohteet eivät liiku. Hän on ottanut asiaan kantaa omilla somekanavillaan.
1. Pankki ei myönnä remonttilainaa
Suurin este on konkreettinen: raha. Ihmiset eivät yksinkertaisesti saa remonttilainaa.
”Jos ostat kantakaupungista kaksion ja haluat tehdä siihen kattavan remontin, kymppitonni ei riitä. 40 neliön asunnon kunnostaminen maksaa helposti 40 000 euroa tai enemmän. Ihmisillä ei ole sitä summaa tilillään, eikä pankki myönnä siihen lainaa ilman merkittäviä lisävakuuksia”, Koivumäki analysoi videollaan.
2. Kahden asunnon ja vuokrakämpän loukku
Nykyään harva uskaltaa ostaa uutta ennen kuin vanha on myyty. Tämä luo logistisen painajaisen.
”Remontissa menee helposti kolme kuukautta, jolloin asunnossa ei voi asua. Pitäisi ylläpitää kahta asuntoa yhtä aikaa: maksaa uuden lainaa, vastikkeita ja samalla vanhan kodin kuluja tai vuokraa. Se on monelle taloudellisesti ja logistisesti ylivoimainen yhtälö”, Koivumäki tietää.
3. Psykologinen pelko
Ihmiset pelkäävät, että jos he sijoittavat nyt valtavasti aikaa ja rahaa remonttiin, markkinatilanne ehtii muuttua ja hinnat laskea entisestään ennen valmistumista.
Siksi ”valmis tuote” on tällä hetkellä ainoa, joka saa pankin ja ostajan puolelleen.
Lue myös: Esa Schroderus ja salaiset Ferrari-kaupat – näin urheiluauto sopii Suomen routakeleille
Suomi vs. muu maailma: Miksi emme ole Dubai?
Vaikka asuntomarkkinoiden synkkyydestä puhutaan paljon, Andrei Koivumäki muistuttaa Suomen markkinan olevan historiallisesti poikkeuksellisen stabiili.
Vertailu kansainvälisiin kupliin on hänen mukaansa turhaa.
”Esimerkiksi Dubaissa tai Espanjassa markkina perustuu maan ulkopuolelta tulevaan rahaan ja sijoitusyhtiöihin. Siellä varallisuusaste on suurempi, mutta notkahdukset tapahtuvat nopeammin ja rajummin. Suomen markkinaa pitää yllä loppukuluttaja itse – ihminen, joka etsii kotia”, Koivumäki vertaa videollaan.
Toisin kuin Ruotsissa, jossa varallisuutta on hajautettu osakkeisiin ja muihin omaisuusluokkiin, suomalaisen säästötili on perinteisesti oma koti.
Vaikka osake- ja rahastosijoittaminen on nousussa, Suomessa omistetaan länsinaapuriin nähden huomattavasti vähemmän esimerkiksi osakkeita, kultaa ja kryptoja.
Lue myös: Tommi Mäkinen: Tämän takia lopetin ralliurani
Katso video: Andrei Koivumäki esittelee autonsa
Hintojen laskun seuraus: 20 vuoden säästöt vaakalaudalla
Andrei Koivumäki ei usko enää asuntojen hintojen merkittävään lisälaskuun.
Syy on inhimillinen ja matemaattinen: suomalaisilla ei ole varaa myydä enää halvemmalla.
”Ihmiset ovat säästäneet kymmeniä vuosia asuntokaupoilla. He ovat ostaneet pienen asunnon, myyneet sen voitolla ja siirtyneet isompaan. Jos hinnat laskisivat vielä 20 prosenttia, ihmisten parhaimmillaan 20 vuoden säästöt romuttuisivat hetkessä. Silloin kukaan ei myy, vaan kaikki jäävät koteihinsa odottamaan markkinan palautumista”, Koivumäki arvioi.
Asuntojen hintojen pohja on saavutettu – suunta on vain ylöspäin
Andrei Koivumäen viesti on selvä: nyt on käsillä ainutlaatuinen tilaisuus päästä asuntoihin kiinni edullisesti.
Hänen mukaansa Suomen talous tarvitsee positiivisia signaaleja, joka samalla työntäisi asuntokaupan vauhtiin.
Edellytys tietysti on, että sodat saadaan loppumaan – lainojen korothan ovat jo tasoittuneet.
”Suomalaiset ostavat asunnon tarpeeseen, omaksi kodiksi. Koska ulkopuolista ’pelirahaa’ on markkinassa vähän, suomalainen asuntomarkkina on kokenut pohjansa. Ennemmin tai myöhemmin kauppa lähtee taas nousuun, ja silloin ne, jotka uskalsivat toimia nyt, ovat voittajia.”
